전세 vs 월세 비교 계산기

전세 vs 월세, 무엇이 유리할까?

전세는 큰 보증금을 맡기는 대신 월 임대료가 없고, 월세는 적은 보증금에 매달 임대료를 냅니다. 어느 쪽이 유리한지는 보증금을 다른 곳에 투자했을 때의 수익(기회비용)과 월세를 비교해 판단합니다.

비교 원리

전세는 "보증금 × 기대수익률(또는 대출이자율)"이 연간 비용이 되고, 월세는 "연 월세 + 월세보증금 × 기대수익률"이 연간 비용이 됩니다. 두 값을 비교해 더 적은 쪽이 유리합니다.

주의사항

결과는 가정한 금리·수익률에 따라 달라집니다. 전월세전환율, 대출 가능 여부, 보증금 안정성(전세사기 위험) 등도 함께 고려하세요.

계산 예시: 전세 3억 vs 보증금 5천만·월세 100만

전세 3억 원을 대출 없이 낼 수 있다면 그 돈의 기회비용이 비용입니다. 3억 원을 연 3.5% 예금에 넣으면 세후 약 888만 원, 월 74만 원의 이자를 포기하는 셈이므로 전세의 실질 주거비는 월 약 74만 원입니다.

월세 쪽은 보증금 5천만 원의 기회비용 월 약 12만 원에 월세 100만 원을 더해 월 112만 원입니다. 이 경우 전세가 월 38만 원 유리합니다. 다만 전세금 중 2억 원을 연 4% 전세대출로 마련한다면 이자 월 67만 원이 추가되어 전세 비용은 월 약 92만 원이 되고 차이가 20만 원으로 줄어듭니다.

전월세 전환율: 집주인이 제시하는 월세가 적정한가

전세를 월세로 바꿀 때 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%포인트입니다. 기준금리가 2.5%면 4.5%이고, 전세 1억 원을 월세로 돌리면 연 450만 원, 월 37만 5천 원이 상한입니다.

시장 전환율은 보통 법정 상한보다 높은 5~7% 수준이라, 전세 1억 원 감액에 월 50만 원 이상을 요구받으면 계산기로 전환율을 확인해 협상 근거로 쓰세요. 법정 상한은 계약 갱신 때 적용됩니다.

전세의 숨은 비용과 위험

전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 집값 대비 전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호이고, 등기부등본의 근저당과 선순위 임차인을 확인해야 합니다. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 보험료는 보증금 3억 원 기준 연 30만~60만 원입니다.

전세자금대출 이자는 월세와 달리 소득공제(연 400만 원 한도의 40%)가 되고, 월세는 세액공제(총급여 8천만 원 이하, 연 1,000만 원 한도의 15~17%)가 됩니다. 세금 혜택까지 넣어 비교하세요.

어떤 사람에게 월세가 맞는가

목돈이 없거나 1~2년만 살 계획이면 월세가 유연합니다. 전세는 대출 실행·보증보험·확정일자 등 절차가 많고, 계약 중도 해지 시 보증금 반환이 다음 세입자에 달려 있습니다.

반대로 4년 이상 거주 예정이고 목돈이 있거나 저금리 전세대출(버팀목·청년 전세대출 등 연 2~3%)을 받을 수 있다면 전세가 거의 항상 유리합니다.