양도소득세 계산기
부동산 매도 시 예상 양도소득세를 계산하세요.
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알아두기
양도소득세란?
양도소득세는 부동산·주식 등 자산을 팔아 차익(양도차익)이 생겼을 때 그 이익에 부과하는 세금입니다.
계산 구조
양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에서 기본공제(연 250만원)와 장기보유특별공제 등을 뺀 과세표준에 누진세율을 적용하고, 여기에 지방소득세 10%가 더해집니다. 보유·거주 기간이 길수록 장기보유특별공제로 세금이 줄어듭니다.
주의사항
1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세 등 변수가 많고 부동산 정책에 따라 자주 바뀝니다. 본 계산기는 간이 추정이므로, 실제 신고는 반드시 세무 전문가와 상담하세요.
1세대 1주택 비과세 조건
1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억 원 이하면 양도소득세가 없습니다. 2017년 8월 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건도 채워야 합니다.
양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 15억 원에 팔았다면 양도차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 과세 대상이고, 여기에 장기보유특별공제를 적용합니다.
장기보유특별공제
3년 이상 보유하면 양도차익에서 보유기간에 따라 공제합니다. 일반 자산은 3년 6%부터 매년 2%씩 늘어 15년 이상 30%입니다.
1세대 1주택(12억 초과분 과세분)은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 공제받습니다. 10년 보유·10년 거주면 과세 대상 차익의 80%가 사라집니다.
계산 예시: 5억에 사서 8억에 판 1주택 (12억 이하, 비과세 요건 미충족)
양도차익은 8억 − 5억 − 필요경비(취득세·중개수수료·자본적 지출 약 2,000만 원) = 2억 8,000만 원입니다. 5년 보유 시 장기보유특별공제 10%(2,800만 원)를 빼고 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 약 2억 4,950만 원입니다.
세율 38%(1.5억~3억 구간), 누진공제 1,994만 원을 적용하면 산출세액은 약 7,487만 원이고 지방소득세 10%를 더해 약 8,236만 원입니다. 비과세 요건을 채웠다면 0원이 되므로 2년 보유·거주 요건이 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.
단기 양도 중과와 신고 기한
주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 2년 미만이면 60%의 단일 세율이 적용됩니다. 토지·상가는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%입니다. 분양권은 1년 미만 70%, 그 이상 60%입니다.
양도일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 납부해야 합니다. 3월 15일에 팔았다면 5월 31일까지입니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙습니다.
자주 묻는 질문
양도소득세는 언제 내나요?+
부동산·주식 등을 팔아 양도차익(이익)이 생기면 냅니다.
어떻게 계산되나요?+
양도차익에서 기본공제(250만원)·장기보유특별공제 등을 뺀 과세표준에 누진세율을 적용한 뒤 지방소득세 10%를 더합니다.
계산 결과가 실제와 다를 수 있나요?+
1세대1주택 비과세, 다주택 중과 등 변수가 많습니다. 본 계산기는 간이 추정이니 정확한 신고는 세무 전문가와 상담하세요.
필요경비로 뭘 인정받나요?+
취득세, 법무사·중개 수수료, 발코니 확장·새시 교체 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수선비는 안 됩니다. 영수증이나 계좌이체 기록이 있어야 합니다.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?+
양도차익이 두 사람에게 나뉘어 각자 낮은 세율 구간이 적용되고 기본공제 250만 원도 각각 받습니다. 차익이 클수록 절세 효과가 커서 취득 때 공동명의를 검토할 만합니다.
일시적 2주택은 비과세인가요?+
새 집을 산 뒤 3년 안에 기존 집을 팔면 기존 집은 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 기존 집 취득 후 1년 이상 지나 새 집을 샀어야 합니다.
양도세 계산기 결과를 그대로 믿어도 되나요?+
비과세·중과·감면 규정이 매우 많고 자주 바뀝니다. 이 계산기는 기본 구조의 추정치이며, 실제 거래 전에는 세무사 상담을 권합니다. 수수료보다 절세액이 훨씬 큰 경우가 많습니다.